¿Cobarde o cauteloso para adquirir vivienda?

Autor: Gloria Inés Upegui Valencia
16 noviembre de 2019 - 12:02 AM

Hace falta un diagnóstico imparcial que enderece las políticas de vivienda a resolver de manera efectiva el déficit de compradores, ante todo VIS.

Medellín

A la preocupación del gremio constructor por la caída del PIB global del sector entre el 5 y el 7%, que para vivienda se desplomó en 9 puntos, se suma el bajón del 21% en área licenciada en el primer semestre de 2019. Y es que, a pesar de ser un objetivo de vida, las familias no encuentran posibilidades de acceder al sueño de obtener vivienda propia, porque no hay una conexión entre necesidades de la población y políticas estatales. Baja tasa de empleo, informalidad en la contratación, pírrica remuneración, escasa o nula capacidad de ahorro familiar, explican en parte por qué un amplio espectro social difícilmente pueda acceder a un techo propio. En respuesta, el gobierno reglamentó la ampliación de financiación de créditos hipotecarios hasta el 80% para vivienda de interés social (VIS) y 90% para No VIS; así los aspirantes solo tienen que acreditar el 20% o 10% para la cuota inicial (CI).

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La “buena intención” de ofrecer vivienda con una CI tan baja, suena atractiva pero tiene su efecto perverso, porque los empresarios (promotores y constructores) acostumbran asegurar la inversión con las CI del 30% y para mantener este nuevo equilibrio demandan del Estado medidas de ajuste. De hecho ya se produjo el primer incremento global, los ministerios de Vivienda y de Hacienda, aumentaron el tope de la VIS de 135 a 150 salarios mínimos, pasando de $112 a $125 millones, pretendiendo llegar a un grupo más amplio, o diría yo, menos deprimido económicamente. Además destinaron $650.000 millones del Fondo Nacional de Garantías que respalde a las entidades financieras en estos créditos hipotecarios. Y ofrecen, a través de un fondo de $600.000 millones en Findeter, la rebaja a las tasas de interés de créditos al constructor. 

¿Qué sostenibilidad tendría este esquema de endeudamiento, que amenaza con disparar la burbuja inmobiliaria en ciernes? Aportados los $11 o 12 millones de CI, queda viva para el comprador una deuda del 80 o 90%, recibe un inmueble inacabado (en obra gris) urgente de mejoras (embaldosar, terminar baños, revocar, etc., etc.) que permanecerán por siempre, porque cada mes hay que pagar sagradamente la cuota hipotecaria. ¿A cuánto tiempo? ¿A treinta, cuarenta, cincuenta años o nunca? Y aún a estas cuentas les falta un “san benito”, la Ley de Vivienda Segura: la póliza que (a partir de 2021) deben “tomar los constructores”, para cubrir un eventual suceso semejante al del edificio Space (en 2013). Tanto en el Space, como en decenas de edificios en todo el país, una cadena de errores y omisiones se originan en diseños, construcción, calidad de los materiales, ligereza del control de curadurías, que derivan en la caída o deterioro de tales edificaciones. Pero la póliza termina pagándola el comprador en el precio final del inmueble, no la asumen los eventuales responsables; otro round donde salen indemnes los gremios a costas del ciudadano.

Hace falta un diagnóstico imparcial que enderece las políticas de vivienda a resolver de manera efectiva el déficit de compradores, ante todo VIS. Los gremios ejercen un fuerte lobby, para mantener la febril actividad constructora a toda costa, a pesar del creciente inventario. Sandra Forero, presidenta de Camacol, afirma que por cada VIS se generan 5,6 nuevos empleos y que solo eso es motivo para incentivar la construcción de vivienda; las empresas constructoras presionan en favor de que los Planes de Ordenamiento Territorial de más del 80% de municipios del país, descongelen ocho millones de m2 rurales, para convertirlos en áreas urbanas; las entidades financieras lanzan agresivas campañas que pretenden capturar una clientela escurridiza; los promotores inmobiliarios venden el sueño en un render o en una carpeta donde en la carátula sonríe la familia feliz, pero poco o  nada dicen al comprador de lo que le espera en su larga vida de deudor hipotecario. A su vez el Minvivienda hace eco al financiar una campaña que reza “ser valiente es comprar casa” y es un “cobarde” el que no se le mide al reto.

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De contera, hay un proyecto para la privatización del Fondo Nacional del Ahorro, último enclave donde los estratos 2, 3 y 4 disponían de apoyo hipotecario a su alcance. Todo se confabula para que la compra de vivienda sea una meta cada vez más inalcanzable, la filosofía de las políticas estatales favorece a toda la cadena de intermediarios que de manera directa o indirecta se lucran de su materialización y se olvida de los “valientes” que se arriesgan a adquirir una vivienda. Así es imposible recuperar el sector de construcción de vivienda VIS. Señores de Minvivienda, no se trata de una aventura de valientes o cobardes, el ciudadano ha de tener cautela para decidir endeudarse por años,  tras lograr la capacidad de ahorro que es una meta esquiva en las actuales condiciones de indefensión. ¿Los que fueron “valientes” tendrán con qué responder mensualmente? Y ¿cuántas familias a mitad del camino tendrán que devolver su sueño? 

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